房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系研究
自1999年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到持續(xù)發(fā)展，有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)持續(xù)地上漲，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商品價(jià)格，引發(fā)了民眾對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢(shì)下，房?jī)r(jià)上漲也變得越發(fā)敏感。通貨膨脹是指流通中的貨幣數(shù)量超過(guò)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的貨幣數(shù)量而引起的貨幣貶值和價(jià)格水平全面、持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度[1]。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浥c房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系較復(fù)雜，難以直接對(duì)其進(jìn)行分析研究。正如通貨膨脹歸根結(jié)底是一個(gè)貨幣問題，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可以說(shuō)也是一種貨幣現(xiàn)象。本文根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量及通貨膨脹等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法找出房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣影響因素(貨幣供應(yīng)量)，通過(guò)貨幣供應(yīng)量作為中間量探討房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹二者之間關(guān)系，從而進(jìn)行一些判斷并為宏觀經(jīng)濟(jì)決策提供理論基礎(chǔ)。
一、貨幣供應(yīng)量的概念、指標(biāo)及影響貨幣供應(yīng)量(也稱貨幣存量)，是指全社會(huì)的貨幣存量，是全社會(huì)在某一時(shí)點(diǎn)承擔(dān)流通手段和支付手段的貨幣總現(xiàn)階段我國(guó)的貨幣供應(yīng)框架體系中，貨幣供應(yīng)量主要有以下幾個(gè)指標(biāo)： m0 = 流通中現(xiàn)金 m1(狹義貨幣) = m0 + 非金融性
公司的活期存款 m2 (廣義貨幣) = m1 + 非金融性公司的定期存款+儲(chǔ)蓄存款+其他存款通常所說(shuō)的貨幣供應(yīng)量，主要是指 m2 [3]。
通常來(lái)講，衡量貨幣供應(yīng)是否均衡的主要標(biāo)志是物價(jià)水平的基本穩(wěn)定。物價(jià)總指數(shù)變動(dòng)較大，則說(shuō)明貨幣供求不均衡，反之則說(shuō)明供求正常。
二、貨幣供應(yīng)量與通貨膨脹的關(guān)系研究
從貨幣分析法的一個(gè)公式：md= p
l ( r ， y )我們可以得出，貨幣總需求
(m)與價(jià)格(p)、利率(r)和產(chǎn)出水平(國(guó)民收入-y)有關(guān)。在利率
(r)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，要保持物價(jià)的穩(wěn)定就要保證貨幣的供給隨著國(guó)民收入的增加而增加。過(guò)分地增大貨幣總量的供給就會(huì)造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系[4]。
通貨膨脹與物價(jià)上漲是不同的經(jīng)濟(jì)范疇，但兩者又有一定的聯(lián)系，通貨膨脹昀為直接的表現(xiàn)就是物價(jià)上漲。因此，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)cpi通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。
一般當(dāng)cpi增幅>3%時(shí)稱為通貨膨脹( inflation);當(dāng) cpi增幅 >5%，稱為嚴(yán)重的通貨膨脹(series inflation)
貨幣大量投放發(fā)生1994年之前。在 1993年，廣義貨幣供應(yīng)量(m2 )的增長(zhǎng)率高達(dá)40%。1995-1996年，我國(guó)曾面臨較為嚴(yán)重的通貨膨脹，尤其是1994年，全國(guó)零售商品物價(jià)指數(shù)和居民消費(fèi)品價(jià)格上升超過(guò)20%。1995年，cpi指數(shù)也高達(dá)17.1%。由此可見，過(guò)量的資金是通貨膨脹的一個(gè)重要原因之一[5]。
而從1997年底(10月)起到xx年底我國(guó)零售物價(jià)總指數(shù)(rpi)連續(xù)下降， cpi從1998年3月起持續(xù)下降22個(gè)月。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般定義，可判定我國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)出現(xiàn)通貨緊縮現(xiàn)象。
xx年，cpi達(dá)到4.8%，依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般定義，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入通貨膨脹階段。xx年2月，中國(guó)的通貨膨脹率躍至8.7%，創(chuàng)下了十二年來(lái)昀高點(diǎn) [6]。
三、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系研究
m2增長(zhǎng)率及cpi增長(zhǎng)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性，但在 xx年出現(xiàn)了反常現(xiàn)象，原因是xx年，我國(guó)政府為了抑制投資過(guò)熱，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，重點(diǎn)針對(duì)土地市場(chǎng)開展整頓，嚴(yán)格控制土地供給[7]。社會(huì)上形成了一種房地產(chǎn)價(jià)格將不斷上漲的心理預(yù)期，導(dǎo)致大量閑散資金出于投機(jī)目的流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而另一方面， xx年的貨幣供應(yīng)量卻較大下降，因而導(dǎo)致圖2出現(xiàn)的xx年的特殊情況。但從總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量是呈正相關(guān)關(guān)系的。