房屋登記辦法第十二條釋義

　　申請(qǐng)房屋登記時(shí)在沒有另外規(guī)定需當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，下面是小編給大家分享的房屋登記辦法第十二條釋義，歡迎大家閱讀。

　　房屋登記辦法第十二條釋義

　　第十二條 申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外。

　　有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

　　(一)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;

　　(二)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利;

　　(三)因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利;

　　(四)有本辦法所列變更登記情形之一;

　　(五)房屋滅失;

　　(六)權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　【要旨】登記申請(qǐng)人共同申請(qǐng)和單獨(dú)申請(qǐng)

　　【釋義】本條是關(guān)于登記申請(qǐng)人共同申請(qǐng)和單方申請(qǐng)的規(guī)定。

　　本條第一款明確房屋登記以共同申請(qǐng)為原則。共同申請(qǐng)是申請(qǐng)的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情形，如房屋買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為，合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。基于這些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思，登記結(jié)果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”、“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”規(guī)定，地役權(quán)登記不是產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，而是產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，但地役權(quán)的設(shè)立登記同樣需要雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。

　　本條第二款規(guī)定了可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。由于共同申請(qǐng)是登記啟動(dòng)的一般方式，單方申請(qǐng)是特殊方式，且類型有限，因此，本款也采用了列舉的方式對(duì)可以單方申請(qǐng)房屋登記的情形進(jìn)行了規(guī)定。單方申請(qǐng)主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形，可歸納為四類：一是基于事實(shí)行為而引起的物權(quán)變動(dòng)，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權(quán)利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權(quán)利人放棄權(quán)利等;二是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)，包括司法行為和政府行政行為;三是因繼承或受遺贈(zèng)取得房屋物權(quán)的;四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，如《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)更正登記，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。此外，《辦法》第六章規(guī)定了單方申請(qǐng)登記的一種特殊情形，即預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。這是因?yàn)橐环矫骖A(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記;更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請(qǐng)預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請(qǐng)預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。需要強(qiáng)調(diào)的是關(guān)于第二款第(四)項(xiàng)中“本辦法所列變更登記情形”，主要是指登記簿中自然狀況部分的變更和權(quán)利人名稱或者姓名變更，即本辦法第三十六條、第八十五條所指的變更登記情形。

　　德國、日本和我國臺(tái)灣地區(qū)立法也都采用共同申請(qǐng)?jiān)瓌t。如中國臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第二十六條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會(huì)同申請(qǐng)之。”同時(shí)，其第二十七條又以列舉的形式規(guī)定了單獨(dú)申請(qǐng)的情形：“下列登記由權(quán)利人或登記名義人單獨(dú)申請(qǐng)之：

　　一、土地總登記。

　　二、建物所有權(quán)第一次登記。

　　三、因繼承取得土地權(quán)利之登記。

　　四、因法院、行政執(zhí)行處或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。

　　五、標(biāo)示變更登記。

　　六、更名或住址變更登記。

　　七、消滅登記。

　　八、預(yù)告登記或涂銷登記。

　　九、法定地上權(quán)登記。

　　十、依土地法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定回復(fù)所有權(quán)之登記。

　　十一、依土地法第十七條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第二十條第三項(xiàng)或第七十三條之一標(biāo)售取得土地之登記。

　　十二、依土地法第六十九條規(guī)定更正之登記。

　　十三、依土地法第一百三十三條規(guī)定取得耕作權(quán)或所有權(quán)之登記。

　　十四、依民法第五百十三條第三項(xiàng)規(guī)定抵押權(quán)之登記。

　　十五、依民法第七百六十九條、第七百七十條或第七百七十二條規(guī)定因時(shí)效完成之登記。

　　十六、依民法第八百七十條之一規(guī)定抵押權(quán)人拋棄其抵押權(quán)次序之登記。

　　十七、依民法第九百零六條之一第二項(xiàng)規(guī)定抵押權(quán)之登記。

　　十八、依民法第九百二十三條第二項(xiàng)或第九百二十四條但書規(guī)定典權(quán)人取得典物所有權(quán)之登記。

　　十九、依民法第一千一百八十五條規(guī)定應(yīng)屬國庫之登記。

　　二十、依直轄市縣(市)不動(dòng)產(chǎn)糾紛調(diào)處委員會(huì)設(shè)置及調(diào)處辦法做成調(diào)處結(jié)果之登記。

　　二十一、法人合并之登記。

　　二十二、其他依法律得單獨(dú)申請(qǐng)登記者。”

　　現(xiàn)實(shí)生活中，存在應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)登記但當(dāng)事人一方拒絕協(xié)助登記的情況，此時(shí)，另一方應(yīng)當(dāng)如何實(shí)現(xiàn)其權(quán)利?這涉及登記請(qǐng)求權(quán)的間題。登記請(qǐng)求權(quán)是指登記權(quán)利人要求登記義務(wù)人協(xié)助完成登記手續(xù)的權(quán)利。其中登記權(quán)利人是指因登記而直接得到利益，取得房屋權(quán)利或減除房屋負(fù)擔(dān)，以及將其取得房屋權(quán)利或減除房屋負(fù)擔(dān)的上述事實(shí)加以公示的人，如房屋交易的買受人、房屋抵押的債權(quán)人等;登記義務(wù)人是指因登記而損失利益，失去房屋權(quán)利或承受房屋負(fù)擔(dān)，以及將其失去房屋權(quán)利或承受房屋負(fù)擔(dān)的上述事實(shí)得以公示的人，如房屋交易的賣方、房屋抵押人等。例如，房地產(chǎn)交易合同簽訂后作為登記義務(wù)人的賣方不協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，夫妻離婚后失去財(cái)產(chǎn)的一方拒不按照財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議辦理房屋過戶手續(xù)，另一方作為登記權(quán)利人，就有請(qǐng)求其協(xié)助共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上是登記權(quán)利人和登記義務(wù)人之間的民事法律關(guān)系，而登記申請(qǐng)權(quán)是登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋登記的權(quán)利，二者是有區(qū)別的，登記權(quán)利人和登記義務(wù)人都屬于登記申請(qǐng)人。《瑞士民法典》第六百六十五條規(guī)定：“有取得所有權(quán)理由的取得人，對(duì)所有人有請(qǐng)求登記的權(quán)利，如所有人拒絕時(shí)，有請(qǐng)求法院判決登記的權(quán)利。”《德國民法典》也規(guī)定了更正登記請(qǐng)求權(quán)，日本和中國臺(tái)灣地區(qū)的司法判例也承認(rèn)登記請(qǐng)求權(quán)。我國由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法的空白，目前尚無登記請(qǐng)求權(quán)的具體規(guī)定，登記權(quán)利人主要是通過《合同法》、《合同法解釋(一)》第九條和((物權(quán)法》第十五條的有關(guān)規(guī)定來主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。因此，物權(quán)合同生效后，合同一方當(dāng)事人仍有請(qǐng)求另外一方依合同約定履行登記義務(wù)的權(quán)利。如甲、乙雙方簽訂房屋買賣合同后，賣方不按期履行登記義務(wù)，則買方享有對(duì)甲方的登記請(qǐng)求權(quán)。

　　對(duì)于預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，預(yù)告登記時(shí)由單方申請(qǐng)登記的，在辦理本登記時(shí)，仍應(yīng)按照本辦法第十二條規(guī)定由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)登記。