上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

　　為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，上海市制定了上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，下面是辦法的詳細(xì)內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

　　第一條 (目的和依據(jù))

　　為了加強(qiáng)本市商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定本辦法。

　　第二條 (適用范圍)

　　本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。

　　第三條 (管理部門(mén))

　　上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱市住房保障房屋管理局)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

　　區(qū)、縣房屋管理部門(mén)是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，依照本辦法對(duì)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第四條 (專項(xiàng)維修資金的設(shè)立)

　　新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金，首期專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人交納。

　　第五條 (專項(xiàng)維修資金專戶的開(kāi)立)

　　業(yè)主委員會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋管理部門(mén)代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。

　　區(qū)、縣房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)本轄區(qū)專項(xiàng)維修資金的專戶。

　　專項(xiàng)維修資金專戶的開(kāi)立，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝�，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶�?一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的，按門(mén)號(hào)立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

　　第六條 (首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn))

　　新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金：

　　(一)配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4%交納;不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。

　　(二)配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%交納;不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%交納。

　　新建商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)，由市住房保障房屋管理局和市物價(jià)部門(mén)核定。

　　第七條 (首期專項(xiàng)維修資金的交納時(shí)限)

　　新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期專項(xiàng)維修資金：

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，將該新建商品住宅的專項(xiàng)維修資金存入專戶銀行。

　　(二)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按本辦法第六條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，將所購(gòu)商品住宅的專項(xiàng)維修資金存入專戶銀行。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，存入專戶銀行。

　　新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。

　　第八條 (首期專項(xiàng)維修資金交存情況的核查和公布)

　　區(qū)、縣房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期核查首期專項(xiàng)維修資金的交存情況，并每年公布一次。

　　第九條 (專項(xiàng)維修資金帳戶的開(kāi)立)

　　業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行(以下稱開(kāi)戶銀行)簽訂委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳戶。

　　專項(xiàng)維修資金帳戶的開(kāi)立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門(mén)號(hào)立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

　　第十條 (開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶提交的文件和資料)

　　業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：

　　(一)開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)成立的備案文件;

　　(三)業(yè)主分戶清冊(cè);

　　(四)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任私章和業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)專用章的印鑒;

　　(五)物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊(cè)由區(qū)、縣房屋管理部門(mén)經(jīng)核對(duì)后向業(yè)主委員會(huì)提供。業(yè)主分戶清冊(cè)的格式，由市住房保障房屋管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定。

　　業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開(kāi)戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面委托書(shū)。

　　第十一條 (專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn))

　　業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房屋管理部門(mén)，由區(qū)、縣房屋管理部門(mén)將專項(xiàng)維修資金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)的專項(xiàng)維修資金帳戶。

　　第十二條 (納入專項(xiàng)維修資金的收益)

　　業(yè)主大會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。

　　業(yè)主大會(huì)許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車(chē)輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

　　第十三條 (專項(xiàng)維修資金的用途)

　　專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

　　住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第十四條 (物業(yè)維修和更新的實(shí)施)

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng);合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實(shí)施：

　　(一)住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主小組書(shū)面同意;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意。

　　發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維修、更新，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)。

　　住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范圍的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第十五條 (房屋督修)

　　經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)限期維修;逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門(mén)可以組織代為維修，其費(fèi)用由房屋所有人承擔(dān)，或者按本辦法第十六條第二款規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第十六條 (專項(xiàng)維修資金列支的范圍和方式)

　　物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會(huì)審核，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任共同簽章后，有關(guān)的費(fèi)用方可在專項(xiàng)維修資金中列支。

　　物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支：

　　(一)住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān);其中，一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的，每個(gè)門(mén)號(hào)內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該門(mén)號(hào)內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān);其中，屬于兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　第十七條 (專項(xiàng)維修資金的支取和分?jǐn)?

　　專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支�。�

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從專項(xiàng)維修資金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金，實(shí)際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi)用按月結(jié)算;物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開(kāi)戶銀行支取備用金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證;支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

　　(二)住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過(guò)工程款總額的30%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開(kāi)戶銀行代為支取預(yù)付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同;代為支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

　　物業(yè)的日常維修、更新費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分?jǐn)?物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項(xiàng)維修、更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時(shí)按戶分?jǐn)偂�業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，可以先在該帳目中列支。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開(kāi)戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單，由開(kāi)戶銀行計(jì)入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分戶帳外的單獨(dú)帳目。

　　第十八條 (專項(xiàng)維修資金帳目的核對(duì)和公布)

　　業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開(kāi)戶銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

　　(一)專項(xiàng)維修資金交納、使用和結(jié)存的金額;

　　(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r;

　　(三)專項(xiàng)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

　　前款第二項(xiàng)規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布;一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門(mén)號(hào)公布。

　　業(yè)主對(duì)公布的專項(xiàng)維修資金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。

　　開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金帳戶對(duì)帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送專項(xiàng)維修資金分戶對(duì)帳單。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以向開(kāi)戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

　　第十九條 (專項(xiàng)維修資金的再次籌集)

　　一幢或者一個(gè)門(mén)號(hào)住宅的專項(xiàng)維修資金余額不足首期專項(xiàng)維修資金的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門(mén)號(hào)住宅的業(yè)主再次籌集專項(xiàng)維修資金。具體籌集工作由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的業(yè)主小組實(shí)施。

　　再次籌集專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，但再次籌集后的專項(xiàng)維修資金余額不得少于首期專項(xiàng)維修資金。

　　第二十條 (住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)專項(xiàng)維修資金的處理)

　　因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的證明，向開(kāi)戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。

　　住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付;住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售住宅時(shí)，其按本辦法第七條第一款第三項(xiàng)規(guī)定交納的專項(xiàng)維修資金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十一條 (專項(xiàng)維修資金帳戶的變更)

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向開(kāi)戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任發(fā)生更換的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的。

　　第二十二條 (專項(xiàng)維修資金帳戶的注銷(xiāo))

　　因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷(xiāo)房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會(huì)的證明，向開(kāi)戶銀行提取其專項(xiàng)維修資金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷(xiāo)手續(xù)。

　　因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房屋管理部門(mén)的有關(guān)證明，向開(kāi)戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金帳戶注銷(xiāo)手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，其剩余款額由本辦法第十二條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

　　第二十三條 (投訴)

　　市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。

　　區(qū)、縣房屋管理部門(mén)受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理之日起60日內(nèi)答復(fù)投訴人。

　　投訴人對(duì)區(qū)、縣房屋管理部門(mén)的投訴答復(fù)有異議的，可以向市住房保障房屋管理局申請(qǐng)復(fù)核;市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見(jiàn)告知投訴人。

　　第二十四條 (法律責(zé)任)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門(mén)按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處理;業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收益或者挪用專項(xiàng)維修資金的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主;業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)致使專項(xiàng)維修資金被挪用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第二十五條 (物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項(xiàng)維修資金)

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計(jì)劃的新建商品住宅的配套公共建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按本辦法第六條第一款第一項(xiàng)和第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納首期專項(xiàng)維修資金;其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。

　　前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期專項(xiàng)維修資金。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋專項(xiàng)維修資金的使用和管理，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條 (專項(xiàng)維修資金的委托管理)

　　業(yè)主大會(huì)可以委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)代為管理專項(xiàng)維修資金。具體辦法由市住房保障房屋管理局制定。

　　第二十七條 (應(yīng)用解釋部門(mén))

　　市住房保障房屋管理局可以對(duì)本辦法的具體應(yīng)用問(wèn)題作出解釋。

　　第二十八條 (施行日期和執(zhí)行事項(xiàng))

　　本辦法自20xx年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市住房保障房屋管理局制定。