2020年關于最新的物業管理辦法

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定了關務物業管理辦法，下面是小編收集的全文，僅供參考!

　　20xx年物業管理辦法全文最新版

　　第一章 總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條　國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條　下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條　前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條　物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條　違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條　違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條　違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條　違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條　違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條　本條例自20xx年9月1日起施行。

　　關于物業管理辦法的釋義

　　[ 釋義 ] 本條是關于《條例》立法目的的規定。

　　改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區和其他物業實施社會化、專業化、市場化的物業管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮住房制度改革和城市建設發展的過程中, 物業管理這一新興行業應運而生。它的產生與發展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設 , 實施社會再就業工程起著積極的促進作用。近年來,物業管理行業進入了一個迅速發展的時期。據統計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業管理企業已有2萬多家,從業人員超過 230 萬。

　　隨著物業管理行業的發展,物業管理實踐中也出現了一系列問題: 一是業主的權利義務不明確 , 物業管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業管理企業的行為不規范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業管理企業,也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督和制約,有的業主委員會不能真正代表業主利益 , 甚至損 害了業主的公共利益; 四是物業的開發建設質量問題對物業管理造成不良影響,使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業管理行業的監督管理缺乏法律依據,司法機關對日益增多的物業管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業管理市場的規范,也在一定程度上制約了物業管理行業的發展。因此,社會各界要求規范物業管理市場,針對物業管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業管理立法的人大議案和政協提案。

　　近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業管理的規章和規范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發 [1998]23 號)、《城市新建住宅小區管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會、建設部計價費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業管理企業財務管理規定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業管理企業資質管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業管理服務協議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時,各地在物業管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業管理條例,其他省市也普遍頒布了物業管理辦法。上述法規、規章和規范性文件對于指導各地物業管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

　　1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過收集國內外有關資料, 開展立法調研, 召開專家論證會和有業主委員會、物業管理企業、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于 20xx年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。20xx 年 3 月, 國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經過反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 20xx 年 10 月 16 日,國務院領導批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上, 國務院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進行了認真修改。20xx 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。可以說,《條例》反映了社會法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :

　　首先,條例旨在為物業管理活動建章立制,規范物業管理活動中各方主體的行為。物業管理行為本質上是一種民事法律行為,物業管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業管理活動進行監督管理的基礎在于, 物業管理往往涉及眾多業主的公共利益,當單一業主的利益和業主間的公共利益出現沖突時, 需要有一個協調機構和協調機制,需要有指導各方行為的準則。物業管理活動涉及業主、建設單位、物業管理企業、物業使用人、公用事業單位等方面的權利義務。《條例》第二章對業主的權利義務,業主大會的產生、職責、會議形式、議事規則 , 業主委員會的職責、組成 , 業主公約的內容效力 , 業主大會、業主委員會與居委會的關系等作了明確規定,著重規范業主和業主大會的行為。《條例》第三章界定了建設單位在物業管理中的權利義務,著重規范建設單位的行為。《條例》第四章就物業管理企業、物業管理從業人員的資質、資格, 物業服務合同等作了詳細規定,著重規范物業管理企業、物業管理從業人員、物業使用人、 公用單位、事業單位的行為。《條例》第五章著重規范物業使用和維護過程中各方主體的行為。

　　其次,《條例》旨在通過規范物業管理活動, 來維護業主和物業管理企業在物業管理活動中的合法權益。物業管理,實質上是業主行使對物業的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業主的財產權基礎上的。對物業管理立法,自應以維護業主的合法權益為核心。從《條例》的規定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業主臨時公約 , 不得侵害物業買受人的合法權益(第二十二條); 規定業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調物業管理企業違反條例規定給業主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業管理企業是物業管理活動中提供物業服務的一方當事人。業主和物業管理企業是平等的民事主體關系。對于物業管理企業在物業管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規定業主和使用人約定由使用人繳納物業服務費用的 , 從其約定,業主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調違反物業服務合同約定,業主預期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。

　　第三,《條例》旨在通過規范物業管理活動和維護業主和物 業管理企業的合法權益,使物業管理發揮出良好的社會效益和經濟效益,改善人民群眾的生活和工作環境。從物業管理的產生和發展過程來看,物業管理的推進與發展,對于改善居住質量、維護住區的安定、促進產業結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發揮物業管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環境。

　　第二條 本條例所稱物業管理, 是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理, 維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　[釋義]本條是關于物業管理定義的規定。

　　《條例》對物業管理下定義,實際是要解決《條例》的調整范圍問題。《條例》名為物業管理條例,規定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業管理的內涵。對《條例》所稱物業管理的定義,需從以下幾方面理解:

　　第一, 物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。

　　對于房屋等建筑物的管理,業主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業主自己進 行管理;其二是業主將不同的管理內容委托給不同的專業服務公司進行管理;其三是業主選聘物業管理企業進行管理。《條例》調整的物業管理 , 僅指業主通過選聘物業管理企業對物業進行管理這種方式。《條例》所規范的物業管理活動,也限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。當然,這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規范而已。就業主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現, 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡稱《民法通則》 ) 等法律、法規已有規定。就業主委托專業服務公司管理而言,業主和專業服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關法律、法規的規定來執行。《條例》之所以就業主通過選聘物業管理企業實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是,業主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業。換言之 , 是否選聘物業管理企業來對物業實施管理,是業主的權利。《條例》并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理,但是, 如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理的,則應當按照《條例》的規定來進行。

　　第二 , 物業管理活動的基礎是物業服務合同。

　　物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理企業提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業服務 合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是物業管理活動產生的基礎。物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理和服務的,其權利義務直接來自于合同。可以說 , 沒有了物業服務合同,也就不存在物業管理。物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系,明確了物業管理活動的基本內容。物業管理企業根據物業服務合同內容提供物業管理服務,業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用,雙方是平等的民事法律關系。

　　第三, 物業管理的內容是業主和物業管理企業對物業進行維修養護、管理 , 對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。

　　物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理 ; 二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業管理企業提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。

　　除此之外,按照《條例》規定,物業管理企業可以接受業主和使用人的特別委托,為其提供物業服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托,為其向業主代收有關費用 ( 第四十五條 ) 。

　　在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :

　　一是,《條例》既調整住宅物業的物業管理活動,也調整非住宅物業的物業管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規范的是居住物業 ( 住宅物業 ) 的物業管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業的物業管理活動,沒有專門的法律規定,實踐中多是參照居住物業的有關規定執行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業和非居住物業差別甚大,業主對物業服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區分, 有些規定就只適用于住宅物業。例如,在前期物業管理階段,《條例》規定住宅物業的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業管理企業,而對非住宅物業的建設單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時《條 例》第五十四條規定住宅物業應當建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業則未作強制性規定。

　　二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉村。《條 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業管理活動,也適用于鄉村的物業管理活動。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業和非住宅物業之爭外,城市和鄉村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發達的鄉村,物業管理活動已經存在。尤其是在沿海 一些經濟比較發達的地區,城鄉差別已經非常小。同時,并非只有城市才會出現物業管理的需求,對鄉村也存在。而且隨著社會經濟的發展和人民生活水平的逐步提高,鄉村對物業管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業管理活動,那鄉村已經存在和將要出現的物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在我國的發展,也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益。《條例》最終采納了第二種意見。

　　關于物業管理這一專業名稱,還有一點需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經出現過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業管理條例還是物業服務條例。主張物業服務條例的意見認為,《條例》應當體現物業企業和業主的平等關系,物業企業給業主提供的是服務而非管理,如果稱作物業管理條例不能體現出物業企業的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業服務管理條例或者物業服務條例條文中涉及到的物業管理 也相應的修改為物業服務或者物業管理服務。

　　主張物業管理條例的意見則認為:

　　1. 物業管理區別于行政管理。物業管理企業受業主委托,以經營方式,提供帶有專業化管理的服務是物業管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區別。

　　2.物業管理&包含對物業及共用設施、公共環境的維護、管理及提供的相關服務。物業管理 這一名稱比較準確地反映了物業管理的內容。

　　3. 經過這些年的發展,物業管理這一概念已經約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規,均采用物業管理 這一名稱。

　　4.物業管理 這一名稱符合國際慣例。物業管理在國際上已有 100 多年的發展歷史,物業管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業管理;。采用物業管理名稱,有利于物業管理行業的國際間交流,有利于推動我國物業管理的國際化進程。

　　這兩種意見雖然表現為對條例名稱的爭議,實質上涉及對物業管理這一概念的深層次的理解和認識。可以說,這兩種意見是從不同角度闡述了物業管理的內涵,兩者并無原則分歧。實質上,物業管理是業主行使對物業的財產權,選聘物業管理企業來管理物業。經過反復討論,《條例》采納了物業管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規定中充分體現了物業管理企業和業主的平等關系,物業管理企業給業主提供的是物業服務這一基本精神。例如,在業主的權利中明確規定業主有權獲得物業管理企業提供的服務( 第六條 );將物業管理企業和業主之間的合同規定為物業服務合同 ( 第三十五條 ) 等。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　[ 釋義 ] 本條是關于業主通過市場競爭機制選擇物業管理企業的規定 , 是倡導性條款。

　　物業管理活動,本質上是一項民事法律活動。物業管理企業和業主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業管理企業和業主之間聯系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業管理合同。相對一個物業管理區域來說,業主選擇哪一個物業管理企業來提供物業管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優點在于,可以最大限度地實現資源優化配置。對于業主,尤其是一個物業管理區域內眾多的業主而言,選擇一個合適的物業管理企業并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。

　　業主選擇物業管理企業,可以通過物業管理招標投標方式來進行。本條規定屬于倡導性規范,因此,業主可以采用招標投標方式來選擇物業管理企業,也可以采取協議等其他方式來選擇物業管理企業。《條例》之所以要提倡業主通過市場競爭機制選擇物業管理企業,主要基于兩方面考慮:一是在物業管理實踐中,建設單位、業主委員會采用非市場競爭機制選擇物業管理企業時,存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司提供物業管理服務,結果經常出現質價不符、建管責任難分等一系列損害業主權益的問題。又如,一些業主委員會搞暗箱操作,選擇與業主委員會成員有利害關系的物業管理企業提供物業管理服務,結果在物業管理企業和廣大業主出現利益沖突時,業主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業管理招標投標等方式,有利于實現業主和物業管理企業雙贏的結果。

　　通過何種方式選聘物業管理企業,屬于業主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業管理區域而言,業主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業管理企業。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業主均必須通過市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　與本條規定相呼應,《條例》第二十四條對物業管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業管理企業的情形作了明確規定。

　　第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法 , 依靠科技進步提高管理和服務水平。