合肥市直管公房管理規定

　　直管公房是指政府公房管理部門所有的公有房地產和管理的托管、代管房地產。下文是合肥市直管公房管理規定，歡迎閱讀!

合肥市直管公房管理規定全文

　　第一章　總則

　　第一條　為適應社會主義市場經濟發展，加強直管公房的管理，保護國有房產不受侵犯，根據國家有關房地產法律、法規和《安徽省公有房屋管理辦法》，結合我市實際情況，制定本規定。

　　第二條　凡屬合肥市行政區域范圍內(不含三縣)直管公房的管理，均執行本規定。

　　第三條　本規定所稱的直管公房系指由房地產管理部門管理的國有房屋。

　　本規定所稱出租人系指房地產管理部門;承租人系指依法取得《合肥市公有房屋租賃證》(以下簡稱租賃證)，在租賃期內享有直管公房使用權的單位或個人。

　　第四條　合肥市房地產管理局是本市直管公房的主管部門，負責直管公房的建設、修繕以及租賃管理等工作。任何單位和個人未經房地產管理部門批準而占有、使用、受益和處分直管公房均屬侵權行為。

　　第二章　租賃

　　第五條　承租人承租住宅房須持本人身份證、本市常住戶口、單位(或街道)證明到房地產管理部門辦理承租手續。

　　承租人承租非住宅房須持法人證件(或營業執照)、單位(或街道)介紹信到房地產管理部門辦理承租手續。

　　第六條　租賃當事人雙方必須簽訂合肥市直管公房租賃契約(以下簡稱租約)。租約應載明房屋狀況、用途、租賃期限、租金標準及交納期限、雙方義務和違約責任。

　　第七條　住宅房租賃期不超過三年，非住宅房租賃期不超過二年。租賃期滿，承租人需繼續承租，應在租賃期滿前三個月向出租人提出申請并辦理續租手續。

　　第八條　辦理承租手續，需一次性交納租賃定金。租賃定金根據房屋狀況按每平方米建筑面積15-20元的標準收取，解除租賃關系時一次性退還。

　　第九條　租賃期限內，因城市建設拆遷，承租人回遷時須憑本人身份證(或法人證件)和回遷安置證辦理續租手續，并實行新房新租。

　　第十條　交租方式：

　　(一)承租人有工作單位的，由承租人所在單位代扣;

　　(二)承租人沒有工作單位的，由承租人自交;

　　(三)承租非住宅用房，由銀行根據雙方簽訂的協議，實行“見單付款”。

　　第十一條　承租人有下列義務：

　　(一)按租約規定的用途使用房屋，未經出租人同意不得改變房屋用途;

　　(二)保護房屋及其設備，未經出租人同意不得改變房屋原有結構和附屬設備;

　　(三)不得擅自互換、轉讓、轉借和轉租(含出租柜臺);

　　(四)必須在每月25日前交納本月房屋租金，不得拖欠和拒交;

　　(五)租賃期滿及時辦理退租或續租手續。

　　第十二條　出租人有下列義務：

　　(一)保證承租人依照租約使用房屋;

　　(二)履行租約規定的出租人義務;

　　(三)保障房屋正常使用和住用安全;

　　(四)組織收繳租金。

　　第十三條　單位辦公、學校教學和社會福利等用房，承租人須辦理承租手續，交納租賃定金，并按生產、營業用房租金標準的15%交納租金。

　　第十四條　經民政部門認可的“五保戶”，每戶月收租金0.5元，“五保戶”死亡后，由出租人收回房屋使用權。

　　第十五條　承租人分戶、過戶承租房應遵守下列規定：

　　(一)交驗本人身份證、本市常住戶口、原租約和租賃證以及個人申請、單位(或街道)證明;

　　(二)經轄區房管所審核，報上一級房地產管理部門批準;

　　(三)按本規定第八條規定的標準交納租賃定金;

　　(四)辦理發、換租賃證手續。

　　第十六條　承租人互換承租房審定程序：

　　(一)交驗本人身份證、本市常住戶口、原租約和租賃證、單位介紹信及市房地產管理局交換站開具的互換介紹信;

　　(二)經轄區房管所同意，報上一級房地產管理部門核準后方可辦理互換手續;

　　(三)互換承租房發生的工本費和管理費，實行有償服務，其標準報財政、物價部門批準。

　　(四)按本規定第八條規定交納租賃定金。

　　(五)辦理換發租賃證手續。

　　第十七條　宣布破產的非住宅用房承租人，自破產之日起一個月內辦理退租手續。

　　第十八條　承租人未經房地產管理部門批準，不得將直管公房作價入股或充作聯營、合資的固定資產。

　　第十九條　凡本規定發布之日前，以“平調”方式將直管公房無償劃撥給使用單位自管的房屋，均須歸還產權;無法歸還的，由房地產管理部門進行清理，實行有償劃撥。

　　第三章　拆遷

　　第二十條　拆遷人拆遷直管公房前，須持《合肥市房屋拆遷許可證》與被拆遷人(房地產管理部門)簽定拆遷協議，在規定拆遷時間內，雙方達不成協議的，可向市拆遷管理部門申請裁決。

　　第二十一條　房地產管理部門應支持拆遷人做好承租人拆遷安置工作，在拆遷公告公布后，房地產管理部門應將拆遷范圍內直管公房住戶基本情況提供給拆遷人，雙方進行資料核對。

　　第二十二條　拆遷范圍內的直管公房，在辦理回遷證時，房地產管理部門應派員參加，并同時辦理停租手續，承租人不辦理停租手續，視為自動解除租賃關系。

　　第二十三條　凡拆遷人拆遷直管公房，必須在協議規定期限內歸還產權，不得以任何借口出售或出租;拆遷非住宅房應在原地或就近歸還產權。

　　第二十四條　回遷安置時，因承租人個人增購或承租人所在單位代增購房屋面積形成產權交叉者，按下列規定執行：

　　(一)承租人增購的面積，由承租人委托出租人管理。承租人也可按房改政策規定，購買直管公房產權;

　　(二)承租人工作單位代增購的面積，由承租人工作單位委托出租人管理或將增購面積的產權移交給出租人;

　　(三)非住宅承租人增購面積可以委托出租人代管，也可自行管理，但必須服從出租人統一管理。

　　第二十五條　凡直管公房占規劃用地范圍內房屋(建筑面積)40%以上的，規劃部門在規劃該地塊時，應征求房地產管理部門意見，且房地產管理部門有優先使用該規劃用地的權利。

　　第二十六條　凡接管、歸還、移交房屋，按建設部ZBP　30001-90《房屋接管驗收標準》及本市有關規定執行。

　　第四章　修繕

　　第二十七條　出租人應對房屋及其設備及時檢查、修繕，房屋修繕執行建設部頒發的《房屋修繕范圍和標準》。

　　第二十八條　承租人因使用不當或人為造成房屋損壞以及因阻礙出租人正常維修造成的損失，由承租人承擔。

　　第二十九條　承租人更換房屋設備、裝修、改建、擴建等應征得出租人同意，改造后的房屋所有權屬于國家，并按新的面積、租金標準辦理續租手續。

　　第三十條　拆遷人自房屋拆遷公告發布之日起，其拆遷范圍內直管公房的修繕責任由拆遷人負責。

　　第三十一條　凡屬產權交叉的公有房屋由產權單位委托房地產管理部門實行有償信托管理。

　　第五章　罰則

　　第三十二條　具有下列行為的單位或個人均屬強占直管公房，除責令限期退出房屋外，并賠償由此所造成的損失。

　　(一)未辦理租賃手續或回遷未辦理續租手續占有直管公房者;

　　(二)非法破門、撬鎖占有直管公房者;

　　(三)擅自互換、轉讓、轉借者。

　　第三十三條　承租人長期不住或偶爾居住的住房為空閑房，無故空閑累計六個月以上(含六個月)的，視為自動解除租賃關系，由出租人收回房屋使用權。

　　第三十四條　凡租賃期滿超過三個月未辦理續租手續或拖欠房租累計達六個月，視為自動解除租賃關系，限期退出房屋。

　　第三十五條　凡倒賣、轉租(含擅自出租拒臺)直管公房以及出賣房屋使用權的，除限期退出房屋，沒收非法所得外，并處以其非法所得1至5倍的罰款。

　　第三十六條　未經出租人同意擅自改變房屋用途、結構和設備，除限期恢復原狀外，并收繳房屋現值5-15%的違約金。

　　第三十七條　出租人因修繕不當給承租人造成損失的，應予賠償;因不可抗拒的原因造成損失的，出租人不負賠償責任。

　　第三十八條　房地產管理部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、失職瀆職的，由所在單位或主管部門給予行政處分;情節嚴重觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

　　第三十九條　對漫罵、毆打房地產管理部門工作人員、阻礙工作人員依法執行公務的，由公安機關依照《治安管理處罰條例》有關規定處罰;情節嚴重觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

　　第四十條　被處罰的當事人對行政處罰不服，可在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議。當事人對復議決定不服，可在接到復議決定通知之日起十五日內向人民法院起訴，當事人逾期不申請復議、又不向人民法院起訴、又不執行處罰決定的，由作出處罰決定的機關組織強制執行或申請人民法院強制執行。

　　第六章　附則

　　第四十二條　市轄三縣可參照本規定執行。

　　第四十三條　本規定由合肥市房地產管理局負責解釋。

　　第四十四條　本規定自發布之日起實行。原《合肥市公有房屋租賃管理暫行辦法》同時廢止。

公房的基本定義

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

　　也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售;由企業建設的住宅，向該企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。

　　公房有時也指拆遷后分到的房子。

　　公產房與私產房的最大區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。

　　一、關于公產房的性質

　　所謂公產房，是中國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

　　按照產權人的不同又分為三種：

　　第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

　　第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。

　　第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

　　二、公房繼承概述

　　關于公產房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執己見，很難統一。公產房的這種特殊形態，是中國社會所特有的一種事物。公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規定進行調整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

　　按照中國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。

　　當然隨著中國經濟的發展，對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理。許多認為公產房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合中國現實的社會實際。

　　實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。”

　　從這些規定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

　　三、離婚時公產房的分割問題

　　1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題，依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產，雙方均是可以主張承租權的：

　　⑴婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;

　　⑵婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

　　⑶一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的;

　　⑷婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;

　　⑸婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;

　　⑹夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;

　　⑺一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;

　　⑻雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;

　　⑼應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

　　2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

　　⑴照顧撫養子女的一方;

　　⑵男女雙方在同等條件下，照顧女方;

　　⑶照顧殘疾或生活困難的一方;

　　⑷照顧無過錯一方。

　　3、已購公房的分割